최고의 절세, 1세대 1주택 비과세

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세법에서 가장 많이 차지하고 있는 분야는 1세대 1주택 비과세 부분이고 세무사도 어려워하는 부분이다. 이런 분야를 주위에 확인도 안 하고 매매를 해서 생각지 않은 큰 세금을 내야 하는 상황이 발생했던 것이다. 1세대 1주택 비과세는 분명 최고의 세테크 방법이다.

“큰 나무도 작은 싹에서 시작되는 것이다. 아무리 높은 탑도 작은 벽돌 하나에서 시작된다. 마지막에 이르기까지 처음과 똑같다면 어떤 일도 해낼 수 있다.”
노자의 말이다. 노자의 말의 뜻을 풀어 보면 작은 부분을 잘할 수 있으면 당연히 큰 부분도 잘할 수 있다는 뜻이다.
   재산을 증식하는 데 재테크는 최고의 수단이다. 그러나 재테크와 항상 따라다니는 것은 세금이다. 그래서 사람들은 세금을 줄이기 위해 늘 고민한다. 오죽하면 절세하는 것에 ‘세테크’라는 용어를 붙여 사람들 사이에 사용되고 있다. 그리고 부자의 첫걸음도 세테크에서 시작된다.

1세대 1주책 비과세
많은 사람이 흔히 접하는 세테크의 기본은 1세대 1주택 비과세이다. 위에서 노자의 “큰 나무도 작은 싹에서 시작되고 아무리 높은 탑도 작은 벽돌 하나에서 시작된다.”는 말처럼 세테크의 기본을 알면 당신도 부자의 첫걸음에 들어설 수 있다. 그리고 이것을 토대로 처음과 똑같이 실행된다면 당신은 어느새 부자의 대열에 올라서 있을 것이다.
   ‘1세대 1주택 비과세’의 원래 목적은 주거의 안정이다. ‘1세대가 하나의 주택을 가지고 2년 이상 보유하고 거주하면 비과세한다.’는 취지에서 비롯된 것이다. 그리고 지금껏 주택은 최고의 재테크 수단으로 여겨져 왔다. 그러나 최근 주택에 대한 세금 정책이 많이 바뀌었다. 지금은 주택에 대한 중과세를 유예하고 있지만 세테크의 입장에서는 1세대 1주택은 여전히 최고의 절세 분야이다.
   내가 세무사로서 가장 많은 문의를 받는 분야도 역시 ‘1세대 1주택 비과세’이다. 집을 가지고 있는 사람들의 최고의 관심사이자, 집을 자신의 형편에 맞추어 이사를 갈 때도 가장 많이 고려하는 분야이기도 하다.

매매 전 세금을 확인하자
얼마 전 평소에 알고 지내던 B 씨한테서 전화가 왔다. “세무사님! 도와주세요. 제 친척 L이 얼마 전에 집을 팔았는데요. 1세대 1주택이니 비과세인 줄 알고 세무서에 가서 양도 소득세 신고를 하려고 하니 세무서 직원이 세금이 많이 나올 것 같다고 이야기해서 알아봐 달라고 해서 전화드렸어요.”
   나는 B 씨에게 자세하게 상황을 설명해 달라고 했다. 친척 L 씨의 상황은 이랬다. 남양주시에 있는 아파트를 2017년 8월 16일에 4억 5천만 원에 취득하였다. 사정이 있어서 거주하지 못하고 전세를 주고 있다가 2023년 4월 25일에 아파트를 6억 7천만 원에 매매하게 되었다. 친척 L 씨는 1세대 1주택이고 매매가액이 12억 이하니까 비과세가 당연하다고 생각하고 매매를 했던 것이다. 그러나 남양주시의 다산동이 조정 대상 지역이 된 이후에 취득했기 때문에 실제로 거주해야 한다는 단서 조항을 몰라서 세금을 내야 하는 상황이 발생한 것이다. 세금을 대략 계산해 보니 5천 9백만 원이었다.
   세법에 따르면 다음과 같다. “1세대 1주택의 비과세를 받기 위해서는 거주자인 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 2년 이상 보유 후 양도하는 경우에 한하여 양도 소득세를 비과세하는 것이다. 이 경우 2017년 8월 3일 이후 취득 당시에 ‘조정 대상 지역’에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유 기간이 2년 이상이고 그 보유 기간 중 ‘거주 기간’이 2년 이상인 것에 한하여 비과세된다.”

세법에서 가장 많이 차지하고 있는 분야는 1세대 1주택 비과세 부분이고 세무사도 어려워하는 부분이다. 이런 분야를 주위에 확인도 안 하고 매매를 해서 생각지 않은 큰 세금을 내야 하는 상황이 발생했던 것이다. 1세대 1주택 비과세는 분명 최고의 세테크 방법이다. 하지만 위의 L 씨의 사례처럼 확인도 안 하고 매매하면 생각지 못한 세금을 내야 하는 상황이 발생한다.
   주택을 양도할 때는 미리 세금 관계가 어떻게 되는지 반드시 세무서나 가까운 세무사 사무실을 찾아가 확인하고 매매하도록 하자! 이것이 최고의 재테크이자 세테크의 방법인 것이다.

함명진
세무사, 작가

가정과 건강 7월호 제공